随着全球人口老龄化趋势加剧,养老地产市场发展势头强劲,吸引了众多资本关注和布局。本文主要从资本市场视角,分析美英两国senior living市场发展现状、运营模式和投资机遇。文章将senior living市场细分为不同类型,指出各类资产价值和风险差异显著;并围绕市场缺口与发展潜力、经济基础与负担能力、尚未定型的运营模式三个维度,剖析资本布局senior living的商机所在。
美国senior living市场以私人资本为主导,规模数倍于英国
美国是全球最大的养老地产市场,2020年规模高达7710亿美元,是英国的十多倍。其中94%来自私人资本。美国senior living市场细分为:独立生活社区、辅助生活社区、记忆护理社区、特殊护理社区和CCRC社区等。Top 10运营商合计仅占各类资产的10-20%份额,表明行业高度分散。相比之下,英国senior living市场仅为396亿英镑,90%以上参与主体规模都不超过5家社区。尽管政府资助减少,社会公共senior living数量也在不断减少,但私人资本正在快速崛起,有望推动更大规模增长。
巨大市场缺口与老龄人口增长是资本布局的根本驱动
无论美英,senior living市场存在严重的供需失衡。英国仅有56万套养老房产,占全部住房的2.4%,与5-6%的美国相距甚远。根据预测,到2050年,英国65岁以上老龄人口将占四分之一,约1500万;而养老住房年供给量仅为8000套,远远满足不了需求。存在公共供给不足的情况下,私人资本自发进入并快速扩张,有利于形成新的市场增长点。与此同时,这部分“婴儿潮”人群整体经济实力较强,四分之一家庭净资产在50-100万英镑,有能力承担养老地产的高额费用,这为资本参与提供了良好的经济基础。
尚未定型的模式为资本创新提供契机
英美两国在senior living市场运营模式上存在明显差异。美国模式由私人资本全面主导;而英国仍处起步阶段,公共部门与私人资本共同参与,运营模式不成熟。专家预测英国有望走上美国道路,形成私人资本主导的市场格局。从医疗来看,英国的NHS系统面临老龄化压力,难以满足日益增长的医疗需求,私人医疗企业与资本可抓住机遇;从住房类型来看,英国民众也更倾向于就地养老,这为开发商与运营商创新提供了空间。正因模式不定型,也给资本布局带来更大想象空间。
综上所述,在全球新常态下,养老产业焕发新机遇,吸引众多资本关注布局。其中,美英两国由于存在市场缺口、经济基础雄厚以及尚未定型运营模式,senior living行业前景广阔。资本可以通过并购、基金方式进行股权投资,也可以选择不同资产类型进行项目投资。