reits作为一种受监管的投资工具,虽然可以为投资者带来稳定的收益,但其投资范围也受到一定的限制。reits只能投资于以产生收入为目的的不动产,比如写字楼、商场、公寓等。但是reits也有它不能投资的项目,这对于投资者来说是需要注意的问题。本文将围绕reits的投资范围限制来探讨reits可以投资的除外项目。
reits不能投资对冲基金和其他金融资产
reits的首要投资目标是不动产资产。这意味着reits不能像对冲基金或私募基金那样投资股票、债券、期货、期权等金融资产。reits也不能使用杠杆或其他手段来增强其投资组合的收益。这些都是证监会针对reits的规定,目的是保证reits的资产风险可控,为投资者提供稳定的现金流。如果reits投资了对冲基金或其他高风险的金融资产,都会违反reits的投资规定。
reits不能投资未产生收入的开发项目
reits的现金分配必须占收入的90%以上,这要求reits必须投资已经可以产生稳定收入的房地产。因此,reits是不允许投资那些还在开发或规划阶段、尚未产生收入的项目。这类项目的风险太高,无法为reits提供稳定的收益。例如正在施工的酒店、写字楼,以及处于规划阶段的开发项目,都不在reits的考虑范围之内。reits只能投资已经建成并在正常运营的房地产项目。
reits不能投资已经准备拆除重建的房产
即使一处房产目前仍在正常运营并产生收入,但如果业主已经决定在不久的将来拆除重建,那么reits也不能投资该房产。因为重建项目会导致房产在一段时间内无法产生稳定的租金收入,这与reits的要求不符。重建房产往往处于较旧的市中心地段,机会成本很高,业主选择拆除重建可以获得更高的地价收益。但这种操作会让reits这种追求稳定收益的投资者难以接受。
reits不能持有过多现金
reits需要将大部分资金投资于房地产以产生收入。但持有一定现金也是必要的,用于支付日常运营费用、应对突发情况等。但是reits持有的现金储备也不能过多,通常不超过其总资产的10%。过多现金意味着资金没有充分利用,无法产生最大化的收益。另外,持有过多现金也与reits的收益分配要求不符。所以reits需要在现金储备与收益最大化之间找到平衡。
reits可以为投资者提供稳定的收益,但其投资范围也存在一定的限制。reits不能投资高风险的金融资产,不能投资尚未产生收入的开发项目,也不能投资准备拆除重建的房产。同时reits持有的现金储备也有限制。投资者在判断reits的投资价值时,需要充分考虑其投资范围的限制。