reit作为一种参与房地产投资的选择受到越来越多投资者的关注。与传统的共同基金相比,reit由于其自身的组织结构,在税收上有明显优势。与直接参与房地产交易相比,reit的流动性更高,可以通过交易所进行买卖。reit与私募股权基金在风险收益方面也有所不同。本文将从reit的定义、组织结构、与共同基金的区别、估值方法、风险收益特点等方面进行全面的分析,帮助投资者对reit有一个全面的了解。
reit定义为房地产信托投资基金,以不动产信托或公司形式运作
reit全称Real Estate Investment Trust,是一种以房地产为投资标的的集合投资计划。reit可以通过设置信托或者成立企业的形式来运作。reit需要将其净利润的90%以上作为股息分配给投资者,否则就需要缴纳企业所得税。reit的流动性较高,在证券交易所可以进行买卖。与直接参与房地产交易相比,reit的流动性明显更高,可以大大降低投资者的流动性风险。reit适合那些希望参与房地产投资但又不想直接持有房产的投资者。
与共同基金相比,reit在税收上有明显优势
与共同基金相比,reit最大的优势在于税收方面。reit只需要把绝大部分利润分配给投资者,就可以免交企业所得税。而共同基金需要在企业层面缴纳所得税,存在双重征税问题。另外,在美国,reit的股息在投资者手中的税率也较低。这为reit带来了非常大的税收优势。所以在风险收益特征相近的情况下,reit的税后收益会高于共同基金。如果考虑到税后收益,reit可能是一个更好的选择。
reit估值方法以收益法为主,股价反映资产价值
reit的估值主要通过收益法,即通过资本化直接收益或折现未来收益的方式。具体来说,可以通过直接资本化法,即以稳定收益乘以资本化率求得资产价值;也可以通过折现收益法对不同时期的收益进行折现。由于reit需要将大部分收益分配给投资者,股价变动能够反映其持有资产价值变化。reit的P/E、P/B比率不是非常重要,但P/FFO和P/AFFO比较重要,FFO和AFFO都把非现金费用如折旧排除在外,更能反映reit的盈利能力。
reit的风险收益介于股票和债券之间
从风险收益特征来看,reit介于股票和债券之间。与股票相比,reit波动性较小,收益相对稳定,但长期增长潜力也较低。与债券相比,reit给投资者提供股息收入,但同时也承担一定资本损失风险。reit适合那些既想获得稳定收益又不愿承担太大波动风险的投资者。与股票共同基金相比,reit可以提供部分分散投资的好处,但集中在房地产行业。reit可以作为投资组合的一部分,与其他资产类型进行匹配。
与私募股权基金相比,reit风险较低收益较稳定
与私募股权基金相比,reit的风险较低而收益较为稳定。私募基金可能采用高杠杆融资进行投资,风险较大。而reit多以现有收益性资产为主,杠杆水平不高,风险可控。私募基金依靠资产增值获得收益,存在一定的波动。reit通过产生稳定租金收入获得收益。所以reit更适合追求稳定收入而风险承受能力较低的投资者。但reit的长期增长潜力也较为有限。投资者需要根据自身需求选择合适的投资工具。
reit通过信托或者公司形式投资房地产,享受税收优惠,免交企业所得税。与共同基金相比,reit在税后收益方面具有明显优势。reit估值以收益法为主,股价反映资产价值。reit风险收益介于股票和债券之间,提供部分分散投资的好处。reit与私募股权基金相比,风险较低收益较稳定。