national investment center for seniors housing & care(NIC)是美国一家非营利性的养老地产研究机构,成立于1991年,总部位于美国安纳波利斯。NIC致力于收集、分析养老地产市场的数据,并为政府部门、开发商、运营商等企业和组织提供研究报告。随着美国老龄人口比例不断增长,NIC发布的研究报告显示,未来30年美国养老地产市场空间巨大。但与此同时,中低收入老人承担养老住房费用的能力有限,这对养老社区的定位带来挑战。本文将从NIC的数据报告出发,分析美国养老地产的投资潜力及发展趋势。
NIC预测未来30年美国养老地产市场潜力巨大
根据NIC的数据报告,未来30年,美国65岁以上老年人口比例将大幅增长。具体来看,到2029年,65岁以上人口将达到约7400万,85岁以上人口达到约900万;到2050年,这两个数据分别增至约8800万和1900万。随着婴儿潮一代进入老年,养老地产的新增居住需求预计在2030年前后达到峰值。所以未来30年是美国养老地产快速发展的黄金期。这为养老地产的投资和运营提供了巨大的市场空间,也使美国养老地产的投资回报率长期领先于其他地产类型。
中低收入老人承担养老住房费用的能力有限
尽管养老地产市场空间巨大,但NIC的数据也显示,未来中低收入老年人群承担养老住房费用的能力非常有限。NIC预测,到2029年,超过半数的中产阶级老人无力支付养老住房的费用。这与当前美国养老住房的定位不匹配,大多数养老社区针对的是中高收入人群。为适应庞大的中低收入老年人的需求,养老住房需要进行重新定位,提供更多价格可承受的选择。否则,中低收入老年人的居住需求难以满足。
竞争加剧使养老社区面临经营压力
近年来,受市场需求刺激,美国养老社区数量快速增长。但客流量并未同步上升,导致养老社区的入住率普遍下滑。以认知症照护单元为例,2018年入住率较2013年下降4个百分点。入住率下滑使得养老社区的运营面临压力。为提高盈利水平,养老社区需要谨慎选址,避开竞争过于激烈的地区,同时降低运营成本,提高产品和服务的性价比。否则,仅依靠不断涨价很难持续,也将进一步缩小中低收入老人的承受能力。
总之,尽管未来30年美国养老地产市场空间巨大,但中低收入老人的支付能力有限,以及日益激烈的行业竞争,都对养老社区的经营带来压力。养老社区需要根据不同收入阶层老人的需求,提供多元化的产品与服务,以应对未来的发展挑战。