开发商会获取夹层贷款的主要原因来自于高级贷款人的要求。提供大部分融资的高级贷款人为项目留下了资金缺口让开发商使用夹层贷款填补。美国的金融危机也是银行降低贷款LTV的原因之一,因为需要通过评级机构评级将其组合证券化。这就产生了商业地产融资的缺口。夹层贷款就是填补融资缺口的解决方案。本文将详细讨论投资性房地产开发项目中夹层贷款的获取、融资结构、支付利息等问题。
高级贷款人要求夹层贷款的原因
提供大部分融资的高级贷款人(商业银行,人寿保险公司)会要求项目方留出资金缺口,让开发商去获取夹层贷款。因高级贷款人禁止开发商以物业二次抵押,所以开发商需要在不直接用物业抵押的情况下获得缺口融资。夹层贷款就成为解决方案。如果项目获得夹层融资,也相当于该金融机构为项目和项目方背书。此外,有夹层贷款可以增强开发商的资产负债表实力。所以高级贷款人会故意不提供全部融资需求,让夹层贷款进入项目并存在资金缺口。
商业地产融资缺口的形成原因
美国货币监理署对银行业的贷款要求以及商业抵押担保证券的发展也是高级债权人减少贷款LTV的原因。因为在证券化过程中需要通过评级机构将不同资产按风险程度评级,所以债权人会采取更保守的贷款策略。将LTV控制在一个较低的标准,比如75%以下。这样就在项目融资中产生了缺口,需要通过夹层融资方式弥补。现在30%以上的美国商业地产贷款会被证券化,这样可以实现投资多元化和风险分散。
夹层贷款的利率和抵押方式
投资性房地产项目中的夹层贷款利率高于商业银行的高级贷款。其抵押方式也不同,不直接以开发的物业作为抵押物,因为该物业已经被用于获取先取权的高级贷款。夹层贷款的抵押物是项目公司的股权。如果出现违约,贷款人可以直接控制持有项目物业的公司。所以夹层贷款具有股权属性,也被称作股票踢腿(Equity Kicker)。它起到连接高级贷款和项目方自有资金之间桥梁的作用。
投资性房地产融资结构中的夹层贷款
投资型房地产开发项目的融资结构包括:商业银行提供50-70%的建设贷款,5-10%来自项目方的自有资金。剩余20-45%就是需要通过夹层融资获取。夹层融资可以是夹层贷款、优先股或者两者的混合。不论哪种方式,该投资都处于股东权益和高级贷款之间的中间层。在建设阶段和项目完工前,开发商需要支付利息和定期重新融资,以新的长期抵押贷款方式偿还短期的建设贷款。
房地产开发商获取夹层贷款的主要原因来自于高级贷权人的要求,以及商业地产融资缺口的形成。夹层贷款作为介于股权和高级贷款之间的中间融资方式,以较高的利率进入项目,以项目公司的股权而不是物业作为抵押。它在投资性房地产的融资结构中起关键作用。